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匯得行獨家詮釋“營改增”

更新時間 2016-05-04 09:12:00
       什么是營改增？

       營改增，就是營業(yè)稅改為增值稅

       從2016年5月1日起，“營改增”將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，這將直接影響四大行業(yè)800余萬戶企業(yè)，涉及年營業(yè)稅稅額1.6萬億元。

       物業(yè)服務企業(yè)也面臨“營改增”，屬于本輪改革“現(xiàn)代服務業(yè)”中的“商務輔助服務”。服務業(yè)在營改增之前，營業(yè)稅率為5%，“營改增”之后，其增值稅率為6%。

       關(guān)于“營改增”，我們得首先了解下營業(yè)稅、增值稅之間的區(qū)別。



     物業(yè)服務企業(yè)稅負減小？

       增值稅納稅人分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人。

       在“營改增”前，物業(yè)服務企業(yè)實行營業(yè)稅征收方式，稅率為5%；“營改增”后，物業(yè)服務企業(yè)作為商務輔助服務的一種，稅率為6%，小規(guī)模納稅人征收率為3%。

       物業(yè)服務企業(yè)主要經(jīng)營成本中，固定成本和人工成本較高，特別是人工成本占比約6-7成，而這些成本不能產(chǎn)生進項稅，可抵扣項目比重過低，會導致稅率提升，將給物業(yè)服務企業(yè)帶來一定影響。

       有哪些利好？

       1、完善物業(yè)服務企業(yè)財務管理制度
       營改增后，物業(yè)服務企業(yè)更加規(guī)范自己的財務管理制度，不斷完善自身的財務制度。根據(jù)“營改增”政策要求來統(tǒng)一核算口徑，不斷提高財務信息的真實性和有效性，進而保證財務統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準確性，提高財務管理工作水平和質(zhì)量。

        2、寫字樓加快去庫存利好物業(yè)服務企業(yè)
       不動產(chǎn)進項稅額納入抵扣范圍，是此次全面推開營改增的一大亮點，對未來物業(yè)服務企業(yè)影響深遠。在消費型增值稅下，企業(yè)外購的生產(chǎn)資料和固定資產(chǎn)支出越多，可抵扣進項稅額就越多。當企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低。該舉措會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件的消費預期。
       對于依托建筑、商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)服務企業(yè)而言，不動產(chǎn)銷售實行11%稅率，意味著物業(yè)服務企業(yè)每1000萬元（不含稅價格）的不動產(chǎn)投資，能夠得到110萬元的稅收減免。

        3、促進物業(yè)服務行業(yè)轉(zhuǎn)型升級
       “營改增”稅制改革措施將把企業(yè)納入到增值稅管理體系當中，這對企業(yè)的財務核算方式和內(nèi)容提出了更高的要求，這樣也會倒逼企業(yè)進行內(nèi)部改革，改善企業(yè)內(nèi)部管理工作質(zhì)量。
       物業(yè)服務企業(yè)進入增值稅管理體系，企業(yè)不得不完善稅率和抵扣范圍，促使企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使得產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型。物業(yè)服務企業(yè)僅僅是一個管理機構(gòu)，其他如清潔、綠化、設備維護等均由專業(yè)化服務企業(yè)去實施。
       其中，將物業(yè)服務企業(yè)支付給保潔保安、綠化養(yǎng)護、房屋維修、設施設備維保等專業(yè)分包公司的費用，作為進項稅進行抵扣；對售后公房和保障房物業(yè)租金免收增值稅；這也促進了物業(yè)服務企業(yè)對服務項目的更加精細化管理，越來越多的物業(yè)公司朝著專業(yè)的管理服務功能轉(zhuǎn)型升級。

       營業(yè)稅試點進程


       Tips：關(guān)鍵時間點要知曉
       自2016年5月1日起，可以依法依規(guī)開具增值稅發(fā)票，或申請代開增值稅發(fā)票。
        2016年5月15日前，向主管地稅機關(guān)申報繳納4月底以前的營業(yè)稅。
        2016年6月27日前，根據(jù)當?shù)刂鞴車悪C關(guān)的安排，申報繳納增值稅。
        如果您是實行按季度繳納營業(yè)稅的納稅人，2016年5月15日前，需向原主管地稅機關(guān)申報繳納4月底以前的營業(yè)稅，2016年7月15日前向主管國稅機關(guān)申報繳納5月、6月的增值稅。
        如果您出售已取得的不動產(chǎn)和自然人出租不動產(chǎn)，自2016年5月1日起，仍向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)繳納增值稅。

       Tips：發(fā)票領(lǐng)用早知道
       自2016年5月1日起，地稅機關(guān)不再向您發(fā)放發(fā)票。您已領(lǐng)取的地稅機關(guān)印制的發(fā)票以及印有本單位名稱的發(fā)票，可繼續(xù)使用至2016年6月30日。

       2016年5月1日以前，如果您在主管地稅機關(guān)已申報繳納營業(yè)稅且未向購買方開具發(fā)票，需要補開發(fā)票的，可在2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。

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