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物業(yè)公司擠“風口 先要闖過四關口
更新時間 2015-11-27 14:52:00 -
互聯(lián)網(wǎng)時代催生的社區(qū)O 2O為物業(yè)公司插上想象力翅膀，過去規(guī)模效應不高、盈利水平較低的物業(yè)行業(yè)正在迎來新一輪發(fā)展風口。本周三，隨著香港聯(lián)交所的鐘聲被敲響，獨立物業(yè)管理公司中奧到家成為繼彩生活、中海物業(yè)之后第三家上市的物業(yè)企業(yè)。
“資本市場的催動下，如今各個物業(yè)公司似乎都有一種跑馬圈地大干快上之勢。”萬科集團高級副總裁兼物業(yè)事業(yè)部首席執(zhí)行官朱保全打比方說，多數(shù)物業(yè)公司正在試圖成為“風口上的豬”，明年大物業(yè)公司的市場集中度將進一步提高。在其提供的一份行業(yè)報告里，從2012年到2014年，短短兩年間，中國物業(yè)管理面積從145億平方米擴大到164億平方米，物業(yè)企業(yè)數(shù)量從7.1萬家增加到10.5萬家，年營業(yè)收入增長了17%.
一年前，彩生活通過增值服務獲取相當可觀的利潤并保持高速增長的另類方式雖然激發(fā)業(yè)界重重爭議，但以社區(qū)物業(yè)為入口的增值服務領域自此成為眾多物業(yè)公司搶食的一塊大“蛋糕”。不過，即使地位一路攀升，當前物業(yè)行業(yè)的業(yè)主滿意度依然在低位徘徊。
“業(yè)主對當前的社區(qū)增值服務有兩句話，第一句話是‘社區(qū)最后一百米是一場偽盛宴’，第二句是‘如果免物業(yè)費安裝A P P，物業(yè)公司撤出之后，業(yè)主該怎么辦’。”在與多位業(yè)主代表溝通之后，朱保全一針見血地指出當前的物業(yè)痛點。
在物業(yè)初衷與業(yè)主實際需求相悖之際，到底物業(yè)公司還要闖哪些關。
準入關
專業(yè)要求等水漲船高，物業(yè)人才不斷更新迭代
連續(xù)多年的政府限價、入不敷出的運營困境迫使諸多物業(yè)企業(yè)“四面出擊”，探索自救。為有效盤活開發(fā)商一路積淀下來的社區(qū)資源，一大波“野心勃勃”的物業(yè)公司選擇以社區(qū)物業(yè)為入口，直接進軍社區(qū)增值服務領域。目前，這個通過搭建社區(qū)O2O平臺開拓的領域越來越受資本市場的青睞，不過耐人尋味的是，在過往的認知中，物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)及學歷普遍較低，但金融行業(yè)的學歷水平卻極高。“一個沒有太高學歷背景的行業(yè)，今天試圖讓受教育程度最高的金融行業(yè)買單，”朱保全表示，這是一個非常有意思的話題。
在這樣的背景下，物業(yè)企業(yè)該如何邁過這道“準入門檻”？世邦魏理仕華南區(qū)執(zhí)行董事吳沂城在受訪時認為，當前物業(yè)管理所依賴的平臺技術化水平不斷提升，對從業(yè)人員也有了更高的要求，因此過去那種學歷、專業(yè)技能水平較低的人員將會慢慢被淘汰。“而且，資本具有逐利性，資本家一般根據(jù)資本內(nèi)在動力選擇符合自己需求的盈利模式。只要行業(yè)存在利潤空間，能為之帶來合理的回報，資本市場就認可，學歷背景并不是促使資本市場改變選擇的必然因素。”
深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司執(zhí)行董事、萬科物業(yè)創(chuàng)始人陳之平補充稱，物業(yè)公司“擁抱”資本市場的一個重要原因在于，在獲取資本市場加注之后，薪酬福利水平可以大大提高，從而引進更多高學歷人才。
分工關
專業(yè)的事情交由專業(yè)的公司做
在去年彩生活掛牌上市，成為第一家吃螃蟹的物業(yè)公司之后，關于“基礎物業(yè)服務與社區(qū)增值服務能否裝進同一個籃子里”這個話題就一直眾說紛紜。據(jù)朱保全透露，萬科物業(yè)與剛剛上市的中奧到家都在嘗試一條路線，一方面把基礎物業(yè)服務做得更精專，另一方面另辟板塊專注于社區(qū)O 2O業(yè)務。中奧到家今年就建立了一個完全股份割離的事業(yè)單元來拓展社區(qū)O 2O業(yè)務。
顯而易見，在這種模式之下，物業(yè)管理被分割為兩大業(yè)務模塊，一個是專注于基礎物業(yè)服務的線下模塊，另一個則是集中于物業(yè)增值服務的線上模塊。兩者之間的分工與職責相對清晰，此前爭議不休的問題似乎也一時之間有了解決之道。
不過，吳沂城仍然堅持認為，在電商、互聯(lián)網(wǎng)交易領域，中國的發(fā)展速度已走在世界前列，專業(yè)的事情還是應該交由專業(yè)的公司去做。“如果為了賺取更多利潤涉足社區(qū)增值服務，卻忽略了原本應該做好的基礎物業(yè)服務，那結果只能是‘賠了夫人又折兵’。”
他同時解釋，“將O2O業(yè)務獨立出來”可以看成是物業(yè)公司在對自己的資源優(yōu)勢做出投資可行性判斷之后，選擇開辟的一個投資渠道，這也是物業(yè)公司的權利。
客戶關
強制業(yè)主消費，最終難免“自怨自艾”
部分物業(yè)公司在“一窩蜂”試水社區(qū)O2O，想方設法躋身社區(qū)增值服務領域的時候，卻沒有考慮過業(yè)主本身就是一個參與方，也未曾給予業(yè)主主動權和話語權。
上周五，朱保全在易居沃頓2015課題成果發(fā)布會現(xiàn)場就指出，業(yè)主對當前的社區(qū)增值服務有兩句話，第一句話是“社區(qū)最后一百米是一場‘偽盛宴’”，第二句是“如果免物業(yè)費安裝A PP，物業(yè)公司撤出之后，業(yè)主該怎么辦”。
事實上，業(yè)主對于社區(qū)增值服務的理解首先是服務，而非傳統(tǒng)意義上的市場經(jīng)營，這也決定了業(yè)主與物業(yè)公司之間的關系并不是單純的買賣關系。當兩者關系尚存在爭議，社區(qū)增值服務這個“上層建筑”也勢必被直接影響，物業(yè)公司尋求的增值拓展便難免會步入“自娛自樂”的困境。
在吳沂城看來，部分物業(yè)公司利用物業(yè)管理平臺去拓展盈利空間，這一點無可非議。“但這并不屬于物業(yè)管理的內(nèi)容。”他強調(diào)，物業(yè)公司將自己的想法等同于業(yè)主的想法，強制業(yè)主在自己的平臺上消費，這完全是一廂情愿。
陳之平對此持相似觀點，他表示，物業(yè)公司做增值服務應該遵循市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律，在物業(yè)管理水平不能提高的情況下，如果“自彈自唱”搶食市場“蛋糕”，卻不考慮消費者的實際需求，那肯定沒人愿意為增值服務買單。“更有甚者，業(yè)主連基礎物業(yè)服務也不愿意交給你。”
盈利關
產(chǎn)品受業(yè)主追捧，自然能獲取盈利增長
朱保全公布的一份躋身香港資本市場物業(yè)公司的研究數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月31日，彩生活的平均單價是1.17元/月·平方米，中海物業(yè)則是4.79元/月·平方米，剛剛上市的中奧到家是1.77元/月·平方米。從凈利潤率來看，彩生活是38.6%，中海物業(yè)是4.5%，中奧到家則是15.5%.由此可見，中海物業(yè)管理費單價最高，但非物業(yè)營業(yè)收入占比卻最低，凈利潤率也最低。
三家上市物業(yè)公司的盈利水平參差不齊，這與不同的物業(yè)發(fā)展模式息息相關。其中，彩生活主要依賴于外延式的擴張來獲取管理面積，依托互聯(lián)網(wǎng)搭建的社區(qū)平臺，圍繞“社區(qū)最后一公里”提供多元化增值服務帶來充足的盈利空間。中奧到家是專為中高端住宅提供服務的第三方物業(yè)公司，在業(yè)務上“單打獨斗”。打造社區(qū)服務O2O平臺是中奧未來業(yè)務增長方向，獨特的管家模式則是其O2O平臺服務落地的核心環(huán)節(jié)。中海物業(yè)當前主要是與集團地產(chǎn)主業(yè)捆綁布局，上市之后將通過收購尋求規(guī)?？焖贁U張，同時對增值服務領域進行開拓。
“如果說此前物業(yè)公司試水社區(qū)增值服務是‘自娛自樂’，有些消費者不能理解，那么如今物業(yè)公司上市之后，財務報表公開透明化，更多聰明的消費者就更加明白到底應該選擇哪種物業(yè)模式，資本市場也更清楚應該投資哪家物業(yè)公司。”浸淫物業(yè)行業(yè)多年的陳之平說，盈利問題最終還是應該回歸到上述所說的，物業(yè)公司必須研究產(chǎn)品是什么，當物業(yè)公司提供的產(chǎn)品被顧客認可，才有可能獲取盈利增長。“為什么在協(xié)商的過程中物管費仍然無法上漲？就是因為物業(yè)公司的產(chǎn)品不受業(yè)主追捧，所以根本不存在傳統(tǒng)物業(yè)管理利潤薄的問題。”
陳之平還舉例稱，目前看來，彩生活的非物業(yè)營業(yè)收入占比是很高，但要是業(yè)主不愿意買單，這種非物業(yè)性業(yè)務所產(chǎn)生的盈利自然就不存在。
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