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寫字樓需求旺盛帶動租金上揚 上海躍至排行榜首位
更新時間 2016-04-19 15:43:00 -
2015年第四季度，全國16個大中城市的商務寫字樓指數如下表所示：
2015年第四季度的中國商務寫字樓指數及各城市排名變化幅度不大，排行榜的前三位和最后六位都只有不超過一位的微調，與此同時各城市間的指數差異有所縮小。市場表現發(fā)生改變的主要原因是部分城市的租金發(fā)生明顯變化，而另一方面多個城市的吸納量也創(chuàng)歷史新高。上海的寫字樓租金同比上漲比例為16城市最高，在其它指標與上季度基本持平的前提下，上海的總分提高8分至158分從而躍居榜首。而上季度排名第一的深圳因受租金下跌的影響總分回落9分，排名第二。
上海寫字樓市場本季度共有624,540平方米的新增供應入市，與此同時凈吸納量再創(chuàng)新高，達到413,109平米。因此即使新增供應量較大，全市高端商務寫字樓空置率仍保持在8.4%的低位，與上季度相比僅上升了2.1個百分點。租金方面，受益于內資金融企業(yè)旺盛的市場需求，上海寫字樓總體租金同比上升了5.3%，達到人民幣每月每平方米278元。由于寫字樓可租賃面積緊缺，上海核心商圈的租金增幅最大。受許多正在加快全市布點步伐的內資P2P金融企業(yè)助力，這些核心商圈去化速度加快。實際上，上海寫字樓市場的整體去化速度在十六城市中都名列前茅，本季度空置率達到20%或以下的時間降低至10.3個月。由此可以預見2016年上半年全市高端商務寫字樓平均租金仍會繼續(xù)上漲。
深圳在第四季度排名滑落第二，指數得分由159直降至150。經過三季度的連續(xù)上漲，本季度深圳高端商務寫字樓的平均租金增速有所放緩，全市平均租金季度微漲至每月每平方米254.2元。部分商圈寫字樓物業(yè)硬件的老舊及新商務區(qū)的崛起也弱化了業(yè)主的議價能力。第四季度深圳全市的高端商務寫字樓的存量增加至2,752,393平方米，新增供應帶動整體空置率小幅提升至5.2%。由于預租活躍，新項目的入市并未對深圳寫字樓市場的空置率造成較大沖擊。值得留意的是，深圳的科技類企業(yè)有向科技園區(qū)聚集的趨勢，高端商務寫字樓租金持續(xù)上漲帶來的成本壓力，促使該類企業(yè)從核心區(qū)域轉移到物業(yè)供應相對充足，且擁有明顯的租金優(yōu)勢的非核心區(qū)域辦公。金融業(yè)在短期之內都將是吸納核心區(qū)域的新增供應的主力。
廣州的寫字樓市場在第四季度表現出旺盛的需求。廣州是全國16個城市中達到出租率80%最快的城市，平均僅需7.3個月，比排名第二的北京快將近兩個月。得益于出色的預租活動，盡管本季度廣州市場有約17萬平方米的新增供應，空置率不升反降，同比下跌0.7%至7.02%。一些較新物業(yè)在入駐率方面也取得明顯進步。同時廣州高端商務寫字樓市場的平均租金穩(wěn)中有升，同比、環(huán)比均小幅提高。未來供應方面，雖然2016年將是廣州寫字樓供應集中放量的高峰期，但2016-2020的總體新增供應僅占目前寫字樓總量的七成，在16城市中數較低水平。受上述因素綜合作用，廣州在本季度排名穩(wěn)居第三位。
北京在第四季度仍不入三甲，以122分繼續(xù)保持在第五名的位置上。與其它一線城市相比，北京得分偏低要歸咎在租金增長上——盡管第四季度北京寫字樓市場的平均租金額在全國遙遙領先，但與去年同期相比下跌了3.7%至每月每平方米374.6元。北京五大核心商圈高端商務寫字樓及頂級商務寫字樓平均租金較為穩(wěn)定，僅有小幅波動。而隨著望京-酒仙橋等新興商圈的高端項目相繼入市和承租熱度的升溫，這些區(qū)域寫字樓平均租金上漲明顯，原核心商圈的租戶向新興商圈及產業(yè)園轉移的意向更加清晰。從市場成交方面來看，本年度，北京核心商圈凈吸納量高達63萬平方米，凈吸納率為74%，創(chuàng)2012年以來歷史新高。強勁的市場需求導致本季度核心商圈空置率進一步降低，其中金融業(yè)、高科技業(yè)仍為成交熱點，占比超過總量一半。2016年北京將迎來137萬平方米的新增供應，其中核心商圈占55%。整體市場大量新增供應倘若短期內無法被消化，全市平均租金或將繼續(xù)小幅下滑。
在12個二線城市中，本季度表現最為突出的是位列第四的南京，比第三季度提升13分至131分。本季度南京寫字樓市場沒有新增供應，總存量因此維持在1,668,382平方米。在經過了2015年前三個季度的集中供應后，未來幾年南京市場的新增供應無論是總量還是占現有存量的比例都是十六個城市中最低的。寫字樓總體凈吸納量環(huán)比小幅上升，達到69,303平米。由于需求量保持在較高水準，南京全市高端商務寫字樓空置率下降了4.1個百分點，至17.8%。受益于穩(wěn)定的市場需求以及河西新城開發(fā)速度的減緩，未來短期內全市空置率將會保持穩(wěn)定。
本季度跌幅最大的城市是下降了31分至100分的武漢，其排名也由第三季度的第四名滑落本季度的第七名。本季度武漢寫字樓市場新增約4.6 萬平方米供應，至此，寫字樓總存量增至105.3 萬平方米。盡管新入市項目擁有優(yōu)質的硬件與物業(yè)服務，且地理位置極佳，但是鑒于宏觀經濟增速放緩、企業(yè)擴張需求總體較為謹慎等背景，使得新入市項目的租金定位相對保守。全市來看，本季度高端商務寫字樓租金環(huán)比微漲0.6%，至每月每平方米128.7 元，同比上漲4.7%。與此同時，寫字樓租賃需求活躍度相比上季度有所放緩。由于本季度新入市的項目入駐情況并未達到理想狀態(tài)，全市高端商務寫字樓空置率降至20%以下的平均時間被拉高，這也是武漢分數和名次下滑的原因之一。原計劃于2016 年入市的數個項目由于工程或策略調整等原因，交付時間將出現不同程度的推遲。因此，2016 年武漢新增高端商務寫字樓供應將減少至17.5 萬平方米。從中長期來看，在需求無明顯增長的情況下，空置率將持續(xù)上升，而租金也將受競爭加劇影響而面臨下行壓力。（來源于房訊網編輯整理）
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