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匯得行獨(dú)家解析《電梯安全管理辦法》要點(diǎn)
更新時(shí)間 2016-03-07 11:06:00 -
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，高層建筑日趨增多，電梯成了人們不可或缺的“垂直交通”工具。但近年來(lái)電梯頻出事端，使電梯安全一度成為輿論焦點(diǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢市目前登記電梯有7萬(wàn)6千多臺(tái)，全市電梯總量以年均18%的速度增長(zhǎng)，總量居中部城市之首。伴隨電梯數(shù)量暴增，圍繞電梯安全使用管理等方面的責(zé)任糾紛、舉報(bào)投訴也迅速增長(zhǎng)。
為了解決電梯使用中存在的問題，預(yù)防電梯故障和減少安全事故。2016年3月1日，武漢市開始實(shí)施首部“電梯法”——《武漢市電梯安全管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱“辦法”）
作為武漢市電梯安全監(jiān)管的地方法規(guī)，《辦法》標(biāo)志著武漢市電梯安全監(jiān)管向著科學(xué)化、法制化方向邁出了一大步，對(duì)于物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展具有十分重要的意義。然而，《辦法》中對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用管理單位責(zé)任的明確和?？顚ｍ?xiàng)的提出，使業(yè)內(nèi)一度陷入迷惑，相關(guān)討論也尚未停止。經(jīng)過與行業(yè)專家和法律人士的探討，匯得行就各位同行和業(yè)主關(guān)心的問題，為您做以下分享：
《辦法》實(shí)施后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的四大工作轉(zhuǎn)變
受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為電梯使用管理單位
無(wú)論是住宅小區(qū)或是商業(yè)寫字樓，電梯是人們?nèi)粘３鲂羞\(yùn)用最多的設(shè)備。在發(fā)生了一些電梯悲劇后，輿論的導(dǎo)向使人們開始關(guān)注電梯運(yùn)行的安全問題。
根據(jù)《辦法》第十六條規(guī)定，只有落實(shí)了法律責(zé)任主體的電梯，方能投入使用。對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，已經(jīng)實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的電梯，受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為電梯使用管理單位；未實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)或委托其他單位管理的電梯，只有1個(gè)所有權(quán)人的，該所有權(quán)人為電梯使用管理單位；有多個(gè)所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定電梯使用管理單位；經(jīng)協(xié)商無(wú)法確定的，電梯所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主）明確使用管理單位。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)需新增電梯安全管理崗
在實(shí)施該《辦法》后，除了常規(guī)工作人員的安排，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需設(shè)立電梯安全管理人員崗位，以確保物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的電梯在日常運(yùn)行中得到充分管理。對(duì)電梯安全管理人員來(lái)說(shuō)，其具體工作為：電梯日常巡視，發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行事故隱患需要停止使用的要停止使用，接到故障報(bào)警后立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，組織實(shí)施救援。
根據(jù)《辦法》第十六條至二十二條、第二十五條規(guī)定，物業(yè)企業(yè)需在電梯日常使用管理、建檔、委托維保及事故響應(yīng)救援等方面開展工作，具體為：
物管費(fèi)中單獨(dú)設(shè)立住宅小區(qū)電梯?？顚ｍ?xiàng)資金
近幾年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的跌落起伏，物業(yè)管理行業(yè)隨之受到?jīng)_擊。加之行業(yè)發(fā)展的同質(zhì)化現(xiàn)象和對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知的偏差，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利大多數(shù)依賴于物業(yè)管理費(fèi)的收取。
然而，大多數(shù)業(yè)主特別是住宅小區(qū)的業(yè)主，對(duì)物業(yè)費(fèi)涵蓋的內(nèi)容并不熟悉。尤其住宅小區(qū)中，電梯的維修、改造費(fèi)用一直是物業(yè)管理中頭疼的部分。根據(jù)《辦法》第十五條、第二十三條規(guī)定，電梯日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用從物業(yè)管理費(fèi)用中列支，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將與業(yè)主委員會(huì)約定的電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用單獨(dú)設(shè)賬，?？顚Ｓ?，每半年向業(yè)主公布１次電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用的支出情況，并明確了電梯日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用范圍。
針對(duì)這一點(diǎn)，武漢市物業(yè)管理協(xié)會(huì)指出，住宅小區(qū)電梯設(shè)立?？顚ｍ?xiàng)，使電梯管理費(fèi)用的收取支出公開透明，從長(zhǎng)遠(yuǎn)意義來(lái)看，有助于幫助業(yè)主增加對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)用的認(rèn)識(shí)，能促進(jìn)雙方的了解，幫助建設(shè)更和諧美好的社區(qū)生活。
牽線多方關(guān)聯(lián)主體，接洽電梯制造及維保單位
對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，與業(yè)主打交道是日常工作的重點(diǎn)?！掇k法》實(shí)施后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的朋友圈必須擴(kuò)大了。在接管項(xiàng)目、實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有責(zé)任挑選在市場(chǎng)上口碑較好、取得相應(yīng)電梯維修項(xiàng)目資質(zhì)的單位對(duì)電梯制定專業(yè)的維保計(jì)劃。
此外，《辦法》還鼓勵(lì)電梯生產(chǎn)、使用和維護(hù)保養(yǎng)單位購(gòu)買安全責(zé)任保險(xiǎn)，以提高相關(guān)責(zé)任方的事故賠付能力，便于及時(shí)化解矛盾。除了為電梯購(gòu)買安全責(zé)任保險(xiǎn)外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還需與區(qū)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門、區(qū)特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)保持密切聯(lián)系。定期提出電梯檢驗(yàn)申請(qǐng)，在電梯發(fā)生異常情況時(shí)及時(shí)組織維保單位處理，并做好報(bào)告。
住宅小區(qū)業(yè)主需參與電梯的日常管理
生活中，住宅小區(qū)業(yè)主的日常出行離不開電梯。在《辦法》未出臺(tái)前，很大一部分業(yè)主認(rèn)為自己只使用電梯，并不需要對(duì)電梯的使用承擔(dān)任何責(zé)任，電梯出了任何狀況，都應(yīng)該是物業(yè)公司的問題。在此，匯得行友情提示，這種想法太OUT了！3月1日《辦法》正式實(shí)施后，電梯所在住宅小區(qū)的業(yè)主必須對(duì)電梯多加關(guān)愛。
住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有資金組織籌措義務(wù)
《辦法》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)中的電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用。此外，《辦法》明確指出，業(yè)主委員會(huì)在電梯修理、改造和更新等方面有資金組織籌措義務(wù)。從此，業(yè)主不能只依賴物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而應(yīng)該履行電梯修理、改造、更新資金的籌集義務(wù)。
資金具體籌集方式可參見《辦法》第二十四條規(guī)定。
設(shè)電梯監(jiān)督崗，與物企共同管理住宅小區(qū)電梯
除了參與籌集電梯維修資金，明確對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)中的電梯運(yùn)行費(fèi)用外，在有電梯的單元，業(yè)主委員會(huì)需選定1名業(yè)主擔(dān)任電梯社會(huì)監(jiān)督員，以監(jiān)督電梯日常運(yùn)行情況。如此，除了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的專業(yè)電梯管理外，業(yè)主也能參與到電梯管理中來(lái)，《辦法》實(shí)施后，各方權(quán)利義務(wù)明確，更加保障了業(yè)主的生活。
從法律層面 看物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
將電梯社會(huì)監(jiān)督員和電梯安全管理人員納入合同
律師表明，該《辦法》的實(shí)施定責(zé)清楚，明確了八大關(guān)聯(lián)主體的職責(zé)。在《辦法》規(guī)定中，電梯管理問題被細(xì)化，關(guān)于電梯的維保、報(bào)修，條例甚至嚴(yán)格規(guī)定了相應(yīng)的次數(shù)和天數(shù)。只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照《辦法》來(lái)做，可以在出現(xiàn)問題時(shí)避免行政處罰。律師建議，針對(duì)新增的電梯社會(huì)監(jiān)督員和電梯安全管理人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂相關(guān)合同時(shí)，要注意將這一點(diǎn)納入合同中，以規(guī)范管理，減少風(fēng)險(xiǎn)。
購(gòu)買電梯安全責(zé)任保險(xiǎn)，避免承擔(dān)額外事故責(zé)任
從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)際工作出發(fā)，律師做了以下建議：首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選用電梯維保單位時(shí)，要注意挑選取得相應(yīng)電梯維修項(xiàng)目資質(zhì)的、具有高信用的電梯維保單位；其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)電梯的日常維護(hù)記錄要明確詳細(xì)、完整到位；一旦發(fā)生事故，要立刻救援、報(bào)告區(qū)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門，并有效取證，以在后期責(zé)任處理中免責(zé)或?qū)⒇?zé)任降至最小化；最后，律師建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照《辦法》，購(gòu)買電梯安全責(zé)任保險(xiǎn)，在與業(yè)主委員會(huì)簽署合同時(shí)，在條款中明確費(fèi)用承擔(dān)方及保險(xiǎn)內(nèi)容，避免承擔(dān)額外的事故責(zé)任。
針對(duì)《辦法》實(shí)施匯得行總裁創(chuàng)新提煉“2+1+2”要點(diǎn)
匯得行總裁李美錦表示，《辦法》的出臺(tái)對(duì)電梯安全管理和物業(yè)行業(yè)管理提出了更高的要求，從行業(yè)發(fā)展的大局來(lái)說(shuō)，這將起到優(yōu)化行業(yè)發(fā)展的作用?？偨Y(jié)說(shuō)來(lái)，就是完善2個(gè)合同、做好1個(gè)預(yù)算、敲定2個(gè)人。
完善2個(gè)合同
何為完善2個(gè)合同，李美錦解釋說(shuō)：一個(gè)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管小區(qū)時(shí)與業(yè)主簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，另一個(gè)則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與電梯維保單位簽訂的《電梯維護(hù)保養(yǎng)合同》。針對(duì)該《辦法》的實(shí)施，在日后的實(shí)際工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)該局限于維保公司設(shè)立的格式化合同，可以針對(duì)維保公司自身資質(zhì)設(shè)立專項(xiàng)合同，這就需要行業(yè)監(jiān)督管理的精細(xì)化和專業(yè)化。比如實(shí)施扣分制，落實(shí)到維保監(jiān)督的每個(gè)細(xì)分項(xiàng)，扣多少分對(duì)應(yīng)扣多少費(fèi)用，如此能減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，也能督促維保公司嚴(yán)格落實(shí)維保計(jì)劃。
李美錦介紹說(shuō)，廣發(fā)銀行大廈與電梯維保單位簽訂的維保合同中明確規(guī)定，包括低區(qū)到高區(qū)的所有電梯，每月故障率要求維保單位控制在最低次數(shù)為合格，若不合格，則相應(yīng)扣除當(dāng)月故障電梯維保費(fèi)用；針對(duì)特殊入駐客戶群體，如銀行專用電梯，其每月故障率有著更為嚴(yán)格的控制，如果不合格，同樣會(huì)按照一定比例扣除當(dāng)月故障電梯維保費(fèi)用。他說(shuō)，只有將管理內(nèi)容進(jìn)一步量化、細(xì)化，并以法律的方式將條款確立起來(lái)，才能真正做到對(duì)業(yè)主盡責(zé)，同時(shí)也能避免企業(yè)的正當(dāng)利益受損。
做好1個(gè)預(yù)算
針對(duì)眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)心的電梯?？顚ｍ?xiàng)問題，李美錦表示，將電梯安全管理從眾多管理設(shè)備中獨(dú)立出來(lái)，意味著物業(yè)費(fèi)中電梯使用管理部分會(huì)更加細(xì)化，可有效促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)價(jià)透明。但同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)際操作中也面臨以下難點(diǎn)：首先，由于電梯設(shè)備的品牌、使用年限、價(jià)格、損耗程度不一致，相關(guān)部門無(wú)法準(zhǔn)確列出電梯維保費(fèi)用的設(shè)賬標(biāo)準(zhǔn)；其次，《辦法》的出臺(tái)，只針對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)及住宅物業(yè)，并無(wú)法涵蓋整個(gè)行業(yè)的業(yè)態(tài)。同時(shí)，采用包干制的物業(yè)收費(fèi)方式也很難將電梯維護(hù)管理費(fèi)從物管費(fèi)中單獨(dú)列出。
如何收取電梯管理維護(hù)的專門款項(xiàng)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的較大難題。李美錦分析道：對(duì)于新建住宅來(lái)說(shuō)，電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用在物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià)中單獨(dú)列支，?？顚Ｓ玫膶?shí)現(xiàn)較簡(jiǎn)單。但對(duì)于老舊住宅及已交付使用的住宅來(lái)說(shuō)，如何在原有的物業(yè)費(fèi)中單獨(dú)列出電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)難度較大，是按已交物業(yè)費(fèi)用比來(lái)列？還是按照實(shí)際費(fèi)用來(lái)列？能否制定一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)？這些都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法回避的問題，必須通過與業(yè)主委員會(huì)的充分溝通，達(dá)成共識(shí)，形成條文，才可保證《辦法》的有效實(shí)施。
敲定2個(gè)人
李美錦表明，此次《辦法》的實(shí)施，其中最鮮明的特點(diǎn)就是明確了多方關(guān)聯(lián)主體的責(zé)任。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主來(lái)說(shuō)，敲定兩個(gè)人，能給雙方權(quán)益的保障注入穩(wěn)固的力量。按照《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須設(shè)立1名專業(yè)化水平高的電梯安全管理人員，負(fù)責(zé)電梯的日常監(jiān)督與專業(yè)維護(hù)。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在有電梯的單元選定1名業(yè)主作為電梯社會(huì)監(jiān)督員，以監(jiān)督電梯日常運(yùn)行情況，并及時(shí)向電梯安全管理人員報(bào)告發(fā)現(xiàn)的安全隱患。如此，服務(wù)者和被服務(wù)者聯(lián)手，才能真正將電梯安全事故降至最低。
最后，李美錦說(shuō)到：“在建設(shè)智慧城市的大浪潮下，建設(shè)智慧小區(qū)逐漸回到人們視野。該《辦法》的正式實(shí)施，有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)精細(xì)管理，并將促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、維保單位、制造單位等多方的資源優(yōu)化配置。按照《辦法》的規(guī)定來(lái)實(shí)施物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理，是我們響應(yīng)國(guó)家建設(shè)智慧城市的脈絡(luò)準(zhǔn)備，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自我升級(jí)、提高管理能力的有效契機(jī)，這將為物業(yè)服務(wù)行業(yè)的優(yōu)化發(fā)展累積堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。”
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